第二百零九章 雷霆公司的机遇（2 / 4）

门如果不给改容积率。开发商就没这么多利润了，那才叫微利呢。这也是为什么土地建设领域为什么会出现那种“前赴后继”的情况的根本原因。

当然，如果容积率没有搞定，开发商一般会延迟开发，或者干脆囤地。不过，这也需要处理好某些关系，因为很多地方有规定拿地后两年内必须投入开发。但这也只是明面上那么说，实际上还是雷声大雨点小，这主要取决于关系。

改好了容积率，就可以开工建设了。但建设费用按照目前的市场情况，基本上都是建筑方垫资，开发商所投入的资金其实很少的。地基出土后，打通了关系，搞到预售许可之后就可以开始预售了。而预售的时候，无数的房地产代理公司挤破头，开发商基本就是待价而沽。实际卖的时候都是把比较不好卖的户型和楼层先拿出来卖，好朝向好卖的都是先留着。所以开盘的时候很多都有优惠。而这些“优惠”其实并没有那么优惠的。

“如果预售不理想，那就需要找银行了……”陆宋元点了一支烟，吞出一个个烟圈。而在烟雾之中他的脸上那种意味深长的微笑，让雷涛有种稀里糊涂的感觉。今天所听到的这些，他就像在听天书一样。而这些资本运作对于他来说的确是很陌生的。但对于陆宋元来说，陆家就是搞融资出身的。当初帮着国家在国际上融资，后来在国内也是做信托之类的金融业务。这里面的内幕，没有比他更清楚的了。

在房地产业内，开发商和银行有着“梦幻组合”的称号。这主要是因为银行其实才是房地产开发最大的坚强后盾。不论是企业贷款，还是担保融资。没有银行的帮助，开发商是没办法把整个资金链条理顺的。

从买地开始，很多开发商就是拿手中的房子土地等等作为抵押换取的银行资金。而如果造好的房子没有卖出去怎么办呢？

如果按照一般人的想法，如果房子卖不动，那就是价格太高了，降价是很自然的事情。但其实不然。开发商完全可以“假按揭”，自己出首期款让自己亲信的人以个人的名义大量购买开发商自己的房子，然后成批的向银行按揭，开发商就拿到房子的全款了。

等到以后房价上涨了，扣除银行利息，卖给真正的用户。那是开发商还可再赚一次然后再转按揭。

“比如，你开发的房子。开盘时卖每平米6000包含税费，找个人做好销售手续，一套房150平米，总价90万。当然这种销售是假销售，你出27万付首付，办理购房按揭手续，这按揭是7成20年的贷款。这样你就实际从银行套现